9月5日，一家大型房地产企业落户上海远郊潘新，一期售出320套住房，其中包括260多套公寓和50多套改建别墅。不过这种碟片从去年开始并不经常出现日碟的现象。林馨子(化名)，上海人，仍然和他的父母住在一起，他想卖掉房子，搬到一个陌生人的地方去住，但是没有如期完成。

9月5日上午，她听上述楼盘的销售人员说，认购资金的人比推盘的人多，还有小单元没卖完，下午就赶去售楼处度假。在销售办公室，借此机会被保安告知是否接受报价。

保安收到反驳回答后告诉他，她之前接受的客户已经选好房子了，劝她下午晚些时候或者明天再来。林不甘心地回到售楼处，她在现场找到了至少三个中介代理人。

最后，林了解到，项目在上午和下午开始选房，选择的租客都是大小客户。有中介告诉他，林，大客户，是指按照开发商认可的审批规则，符合条件的客户，比如交60万定金，一定数额的定金；小客户是已经交了5万元押金，但仍然不符合认可规则的人。

比如手头多了一套房子已经卖了，但是还没有过户，过户后可以再卖一套新的。中介表示，如果符合认可度规则的客户严重不足，有多余的房子，那么小户型客户可以以后通过抽奖的方式参与选房。

他还告诉林馨子，所有的建筑都是这样经营的，这意味着它们在8月底开工。最棒的是，这个项目第一天还给散户打了10万的折扣。

林终于回到售楼处，等着把剩下的房子打掉。在过去的年中报告季，房地产企业上半年的销售额同比大幅增长，大部分企业实现了40%-50%的年销售目标，主要是因为大部分商品的价值都放在了下半年。然而，自7月和8月以来，上海等一线城市经常出现销售速度上升的迹象。

环周边一线城市强势，二线城市周边三四线城市近一两年都有所下滑，销售空间扩大，去工业化放缓。上海中原的卢文喜分析，从7月份开始，楼市出现了一个趋势：远郊申请人数大于供应量的趋势更加显著。

虽然市中心的一些楼盘仍然保持着几个客户偷一套房的紧张状态，但比上半年五六个客户偷一套房的情况还要糟糕。此外，一些房地产可以购买，即使房子的数量相对较低，甚至与房子的数量一样多。摇到号了可能就不卖了，不讨厌就不干了。

下半年，市场供应激增，自由选择空间加大。预计9、10月份供需矛盾不会进一步减缓。卢文喜指出，比如上海的大华板块，多年没有上市，市场增加了市场需求，所以供需矛盾相当明显。

现在预订的大多数房产都是基于这种情况。从这份报告中可以看出，下半年房企的价值供给大幅下降。仅下半年领先的房地产企业的可销售价值就相当可观：碧桂园和恒大同7000亿，万科3000亿，融创4900亿。

供应量的减少对去污速度有明显影响。以上海为例，上海东方公证处官网显示，7月份有20个新市场进入市场，其中10个楼盘认购多于推送，且大部分集中在青浦和松江；在8月份售出的37套新房产中 根据上海中原的数据，位于上海中心区和外区闵行区的金辉天翠园，从散户开始只简化了33%左右，这是因为其6.9万元/平米的均价对整体均价有影响。从走势上看，指出，市场供应不会保持相对较快的速度。年底房企还贷压力会更大，低调会被推倒。

政府会以它认可的任何价格购买；另一方面，出租车的贷款限制继续居高不下，培养消费能力需要时间。短期消费后，供过于求的格局不会更清晰。目前，市中心建筑的供应量仍然大于需求量。

一旦多个楼盘进进出出，这股力量消化后价格不会有一定程度的下跌，更多的买家很难进入市场。网上房产的数据显示，今年8月，上海宝山提供了7个有预售证的项目，预售面积19.64万平方米，共有房屋1808套；嘉定提供2张预售证明，预售面积5.3万平方米，共有房屋415套；青浦提供三张预售证明，预售面积5万平方米，共有房屋398套。

值得一提的是，去年8月，青浦的成交价格为零，而今年同期，青浦的成交价格为5.6万平方米。但青浦区、宝山区等远郊板块潜在供应量比较大，区域成交价格不理想。

张宏伟指出，如果市场确实需要调整，远郊以上将首当其冲。同时，张宏伟认为，企业也要进行战略调整，把目光投向未来较低的三四线城市。另外，一些三四线城市稍微大一点的供应量也不会有问题。比如河南、山东等地也是供应量大，三四线城市一般市场容量小。

这样的情况下，销售压力不会频繁出现，但这种压力仅限于部分城市，中西部三四线城市还是有机会的。一线城市周边的三四线城市和强势二线城市比以前叛逆多了，对房地产企业销售业绩的短期贡献也不会降低。

被套的流动性和上海差不多，最近南京杭州的供应也集中在郊区。据南京网上房产统计，2018年8月，南京楼市新房成交价格为4447套，较7月大幅下跌47%。8月份，南京住房供应减少，多达40栋建筑获得销售许可证，其中29栋零售建筑销售8001套房，比7月份下降76.4%。但在29个楼盘中，只有4个售罄，5个售罄超过90%。

29个上市楼盘中，只有4个散户宣布当天售罄，16个散户开发商没有提供数据。卢文喜认为，倒计时就是去杠杆化，消费力不好。在外部环境中，每个人都可能对经济发展严重缺乏信心。买房意愿下降。

有效买房的人消费能力严重不足，允许拆迁速度。另外，虽然在禁售背景下进入市场的房价高于预期，但这种对销售的性刺激已经腐蚀，而且所有楼盘都很便宜，所以性价比不明显。

近日，恒大在全国范围内开展广告宣传活动，给了买家更多的想象空间，期待更大的收益，所以除非有更重大的价格妥协。张宏伟透露，郑州、苏州等二线城市也在调查过程中纳入了历史成交价格的房屋。从个别城市的案例中可以看出，6月底启动的一般检查对30个城市的继续实施更加严格。虽然下半年将实施新政策，但监管政策在持续实施中是前所未有的，企业收钱压力更大。

据上述知情人士透露，这是不可避免的 另一方面，住房企业的融资困难也使其住房企业陷入了被敌人攻击的境地。许多房地产企业自由选择发行高利率债券或征收高利率延长到期债券。比如豫州地产9月初刚完成熊猫债延期，利率从5.3%调整到7.7%。

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